一、物业管理合同纠纷案件的特点

由于新建住宅小区都实行物业管理，物业管理合同纠纷案件近年来数量呈上升趋势，物业公司与业主之间发生矛盾，致使物业纠纷案件逐年增长。在物业纠纷案件中，业主拖欠物业公司物业费是最多的。这类案件涉案标的虽然不大，但处理难度较大。拖欠物业费引起的纠纷，涉案标的额都比较小,但由于双方矛盾尖锐，积怨较深，处理难度较大。即使法院判决后业主最终交纳了物业费，但也不情愿，因此很难彻底化解双方之间矛盾。在物业纠纷案件中，一些业主之所以拒交物业费，多是对物业公司的服务不满意，认为物业服务不达标，服务存在瑕疵。许多业主由于不懂法，平时不注意收集证据，在诉讼中经常会出现举证不能的情况，因而其抗辩理由很难得到法院的支持。物业管理涉及千家万户，在小区内带有普遍性，由于许多业主同住在一个小区内，经常是一家物业公司起诉同一小区内的多名业主，如果处理不当，极易形成群体性纠纷，影响社会秩安的稳定。

二、此类纠纷形成的原因

1、开发商遗留问题损害业主权利。物业纠纷中，三分之一左右是由于开发建设的遗留问题而引发。一些小区的开发商完成建设后，将房产证办理、房屋质量、小区设施环境、大修基金等遗留问题，甩给物业公司进行善后处理。当问题得不到妥善协调和解决时，业主便以拒交物业费的方式相抵触，引发物业公司与业主之间的矛盾。现实中还有一部分房地产开发商在销售房屋时存在虚假宣传，盲目承诺等现象，业主入住后发现受骗，矛头直接指向物业公司，致使物业费用难以收取。物业公司与业主之间双方矛盾激化，引发纠纷形成。

2、物业公司服务不到位，物业公司缺乏服务意识。从物业管理公司角度看，物业管理是一种服务，是接受委托、按照业主的要求提供服务的一种活动。但实践中，有的物业管理公司不能正确把握，物业服务有瑕疵，比如业主房屋维修达不到业主满意、小区安全保障工作没有到位，小区内车位规划不合理等现象。日常工作中不能按合同、制度办事，服务质量下降，工作方法简单，使一些本可能协商解决的矛盾激化。在业主和物业公司打交道过程中，面临一种不合理的状况，当业主入住小区时，必须和开发商选择的物业公司签订其单方面拟定的合同并缴纳物业费，否则就拿不到住房的钥匙。但是当业主交纳了一年的物业管理费用之后，物业公司提供的物业服务存在瑕疵，业主们就只能以拖欠费用的方式进行抗争。

3、业主委员会没有真正发挥作用。 有些住宅小区没有成立业主委员会，有的小区业主委员会不是通过业主大会依法选举出来的，这样的业主委员会即使与物业公司签订了物业管理合同，广大业主也不认可。大部分物业公司没有与业主签定物业管理服务合同，即使个别的签定物业管理服务合同，合同中的约定也不明确、不规范。

4、一些业主恶意拖欠物业费。随着市场经济的发展，住房和服务已逐步走向市场化，但一些老观念还没有转变过来，而一些业主没有形成正确理性的物业消费观，大多数业主没有主动交纳物业费的意识。还有一部分业主买房后长期不住或出租给他人，对于交纳物业费出租人与承组人没有约定或约定不明，双方互相推委，造成拖欠。

三、解决对策

1、加强物业管理地方性法规建设。目前物业管理方面的规定过于原则，缺乏可操作性，尽快完善物业管理方面的法律、法规，对开发商、物业管理公司、业主间的法律关系在地方有关规范性文件中做出明确规定，明确各主体之间的权利义务，以平衡各主体之间的利益。增强规范性文件的可操作性，使业主自治原则真正落到实处。

2、加大整治力度，加强行业管理，尽快解决房地产开发遗留问题，保障物业服务质量。职能部门要加大整顿力度，加强对物业管理公司的监管，督促有关开发商限期解决开发遗留问题，同时加大基础设施建设力度，为规范和改进物业管理创造良好的外部条件。

物业管理涉及业主较多，而业主由于力量分散，常处于弱势地位。为维护业主合法权益，使业主真正与物业管理公司处于平等地位，建议政府部门对物业管理进行规范管理，如可对物业管理收费提供参考性标准，对物业管理公司的资质加强审查，要求物业管理人员持证上岗等。

3、加强规范物业服务和收费标准，同时要加强物业服务合同的审查，考虑规范合同文本，对其基本内容要规定到位，对双方的权利义务作出明确的规定。物业服务的内容标准要细化、分类，要有级别，应当由建筑主管部门对于物业服务进行检查，按照不同级别的服务标准收取不同的费用。应该细化、具体，防止过于笼统，难于执行。

4、人民法院在审理这类案件时要多做调解工作，慎重审理。物业管理纠纷案件，涉及到群众切身利益，法院应谨慎判决，要考虑到案件的社会效果，多做工作，坚持民事诉讼的调解原则，多调少判，以取得案结事了的效果，预防群体性上访事件。经审理，确认物业公司服务中存在明显瑕疵的，应判决酌情减少物业费的收费数额。